Eindelijk is de beslissing genomen….u gaat uw woning verkopen! Nu is het tijd om over een aantal zaken na te gaan denken. Welke makelaar neem ik in de hand of ga ik het allemaal zelf doen. Wat is mijn woning waard en welke vraagprijs moet ik hanteren? Moeten er nog klusjes gedaan worden alvorens ik mijn woning te koop zet? Deze en mogelijk nog meer vragen leven bij eigenaren die besloten hebben hun woning te verkopen.
Wij hebben enkele tips op een rijtje gezet die u kunnen helpen om een juiste beslissing te nemen.
1. Zorg voor een optimale presentatie op internet.
Tegenwoordig is het internet het belangrijkste medium om uw woning te presenteren als u het wilt verkopen. De tijd dat woningen alleen in de etalage van een makelaar te vinden waren hebben we lang achter ons gelaten. Woningwebsites als Funda, Jaap.nl en Huislijn zijn de moderne ‘etalages’ online. Hier beweegt de toekomstige eigenaar zich van uw woning en dus moet u ervoor zorgen dat uw te koop staande woning hier gevonden wordt.
De vindbaarheid van uw woning kan wel eens in het geding komen door het enorme aanbod van koopwoningen online. Zoals eerder gezegd moet de presentatie optimaal zijn om op te vallen. Een goede makelaar kan hier veel in betekenen. Opvallende hoofdfoto, hoge ranking van uw woning in Funda, maar ook social media spelen hier een grote rol in. Een online actieve makelaar kan hierbij het verschil maken. Vraag een makelaar hoe hij/zij zich onderscheid ten opzichte van zijn of haar collega makelaars.
2. Zorg voor professionele foto’s.
De kwaliteit van de foto’s kunnen het verschil maken of een woningzoekende uw woning wel of niet aanklikt om verder te bekijken. De foto’s moeten dus van topkwaliteit zijn. Bezuinig absoluut niet op de foto’s, maar kies een makelaar die de foto’s laat nemen door een vakfotograaf of schakel er anders zelf 1 in. U kunt maar 1 keer een eerste indruk maken. Om nog meer op te vallen kunt u ook denken om hoogtefoto’s te laten nemen. Een foto van een woning die vanuit de hoogte is genomen valt direct op tussen alle andere foto’s die op straatniveau zijn genomen.
3. Zorg voor een uitgebalanceerde promotie mix.
Uw woning op Funda plaatsen en een Te Koop bord in de tuin is wat iedere makelaar doet. In de huidige markt komen veel woningen hiermee weg, ze verkopen zichzelf toch wel. Helaas is dit niet voor elke woning weggelegd. U zult dus moeten rammelen aan de boom om jouw woning op zoveel mogelijk manieren onder de aandacht te brengen van potentiële kopers.
Het krachtigste medium hiervoor is het internet. Elke potentiële koper is hier te vinden, maar hoe bereiken we deze doelgroep. Zoals eerder gezegd zet elke makelaar zijn of haar aanbod op Funda. Funda is nu eenmaal de grootste woningwebsite van Nederland, we kunnen eigenlijk niet zonder. Naast Funda zijn er nog vele andere kanalen in te zetten. Naast alle andere landelijke woningwebsites zoals Jaap.nl, V.BO., Huislijn, Pararius zijn er ook lokale initiatieven. Op Goeree-Overflakkee is dat bijvoorbeeld huizenopflakkee.nl. Een fijne website waar alle makelaars hun aanbod gratis kwijt kunnen. Ook een buurtmailing dat uw woning te koop staat kan handig zijn om bewoners in uw woonwijk te attenderen dat uw woning te koop staat.
Zonder twijfel is social media een krachtig middel om uw woning onder de aandacht te brengen. Belangrijk is wel hoe we bijvoorbeeld Facebook inzetten. Krieger & Witte makelaars gebruikt een unieke combinatie tussen WhatsApp en Facebook om uw woning gratis onder de aandacht te brengen. Ja….u leest het goed….het is gratis en we zijn gek op gratis dus we zetten deze wijze van promotie graag in. Wij zijn hier echt heel enthousiast over. Wij hebben al diverse woningen via deze gratis wijze verkocht zonder dat ze op Funda kwamen. Dit bespaart u ook nog eens (opstart)kosten.
Naast de gratis manier van promoten op Facebook zetten wij ook regelmatig betaalde acties in. De tijd van uw woning in de krant zetten vinden wij achterhaald. Bereikt de krant je doelgroep en leest je doelgroep je advertentie dan wel? Geen idee en ook je makelaar kan hier geen antwoord opgeven. Wij zien een woningadvertentie in de krant als reclame voor de makelaar betaald door de klant. Wij zetten je advertentiegeld liever online in. Waarom? Het is meetbaar (hoeveel mensen hebben uw advertentie gezien) en we kunnen uw doelgroep selecteren. Dit doen we op woningniveau. Niet elke woning heeft dezelfde doelgroep. Een levensloopbestendige woning spreekt een 55+ publiek meer aan en een woning met een garage is misschien geschikt voor motorrijders. Voor elke woning selecteren wij een doelgroep en regio waar we de advertentie tonen. Het heeft namelijk geen zin om een woningadvertentie in Groningen of Limburg te tonen want daar zit naar alle waarschijnlijkheid niet uw koper.
Welke wijze van promoten de beste keuze is en welke manier het beste bij u past kunt u bespreken met uw makelaar. Samen maakt u de beste keuze.
4. Leg nadruk op de sterke punten van uw woning.
Dit klinkt als een open deur toch? Helaas doen veel verkopers of hun makelaar dit onvoldoende en dat is een gemiste kans. Ga voor uzelf eens na wat voor u de punten waren waarom u de woning destijds heeft gekocht. Was dit de ruimte, de grootte van het perceel, de zonligging van de tuin of de woonwijk? Schrijf deze pluspunten voor uzelf op en verwerk dit of laat uw makelaar dit verwerken in de wervingstekst die op internet zal worden gebruikt. Laat uzelf niet te makkelijk afschepen door uw makelaar met een standaard tekstje van 13 in een dozijn. Teksten worden steeds belangrijker nu het aanbod schaars is. Aspirant-kopers verbreden hun zoekersgebied en zoeken steeds vaker via een zoekmachine zoals Google. Er worden zoektermen gecombineerd om hun droomhuis te vinden en als u deze zoektermijn niet in uw wervingstekst verwerkt zal Google uw woning ook nooit aan deze aspirant-kopers tonen.
5. Zorg dat er geen smet komt op uw woning.
Woningen die in de huidige markt lang te koop staan daar is de kans groot dat woningzoekenden gaan denken dat er iets mis mee is. Ze kunnen zich gaan afvragen waarom deze woning nog niet is verkocht. Zou het te duur zijn? Moet er veel aan gebeuren? Heeft de woning gebreken? Kennelijk is er een reden waarom uw woning nog niet is verkocht. Naarmate dit langer duurt zal de belangstelling ook teruglopen. Aspirant-kopers hebben uw woning veelvuldig voorbij zien komen op Funda en andere woningwebsites en uw woning valt gewoon niet meer op. We werden enige tijd geleden gebeld door een collega makelaar. Hij was ingeschakeld om als aankoopmakelaar op te treden. Zijn eerste vraag aan ons was wat er mis was met deze woning want de woning stond al 2 maanden te koop. We hebben hem uit kunnen leggen dat Goeree-Overflakkee niet de Randstad is en dat 2 maanden niet lang is. Zo ziet u maar wat de perceptie bij mensen is.
Als u uw woning in de verkoop zet mag u, nee moet u niets aan het toeval over laten, althans niet om zaken waar u zelf invloed op heeft. U zou uzelf echt te kort doen. Denk hierbij aan een scherpe vraagprijs, een perfecte presentatie op internet en zorg dat kleine klusjes en klein reparatiewerk is gedaan.
6. De vraagprijs bepalen.
Het bepalen van de vraagprijs is in veel gevallen een gevoelig onderwerp. Op zich begrijpelijk want u wilt een zo hoog mogelijke opbrengst voor uw woning, maar een te hoge vraagprijs is doodsteek nummer 1 waarom woningen niet worden verkocht. Door de transparantie van internet weten doorsnee aspirant-kopers heel goed wat een woning waard is. Regelmatig denken woningverkopers dat hun woning meer waard is als wat ons advies is. Vaak laten ze zich leiden door de media en vrienden waar de tendens hoger, hoger, hoger is.
Starten met een te hoge, niet realistische vraagprijs betekend in de praktijk vaak dat de gemiddelde opbrengst uiteindelijk lager uitpakt dan woningen die wel marktconform in de markt zijn gezet. De woningen staan ook langer te koop dan gemiddeld waardoor er een ‘smet’ op komt en aspirant-kopers zullen dit bij eventuele onderhandelingen uit gaan spelen.
Ook in de huidige markt waar de doorloop van te koop staande woningen over het algemeen snel gaat blijft een realistische vraagprijs essentieel. U hoeft uw woning echt niet weg te geven maar wees reëel. Laat u niet gek maken door uw omgeving en maak samen met uw makelaar een juiste afweging.
7. Wilt u wel echt uw woning verkopen?
Een woning verkopen is een samenspel tussen u en uw makelaar. Als uw makelaar niet enthousiast is slaat dit ook over op aspirant-kopers, maar komt een makelaar in een woning waar het een bende of onhygiënisch is dan wordt het voor een makelaar een lastig verhaal. Als aspirant-kopers binnenkomen en hun eerste indruk is al slecht dan staat u al 1-0 achter.
Ook komen wij regelmatig tegen dat woningverkopers uitspraken doen als:
- We zetten de vraagprijs (te) hoog in, zakken kunnen we altijd;
- Ik zit niet op een schopstoel, dus het maakt me niet uit hoelang mijn woning te koop staat;
- Mensen moeten maar door de troep heen kijken;
- Kijken wat de gek er voor geeft;
- Ik hoor van iedereen dat mijn woning veel meer waard is;
- Misschien komt er nog wel een hoger bod.
Herkent u uzelf in bovenstaande uitspraken en/of quotes bedenk u dan: “Wil ik mijn woning wel echt verkopen” want dit zijn namelijk DE ingrediënten dat een woning lang te koop kan staan met uiteindelijk een lagere opbrengst dan mogelijk was geweest.
Een goede makelaar behoort u te wijzen op dit soort zaken. Kies alstublieft geen makelaar die lekker met u meepraat en elke vraagprijs op een woning wil plakken die u maar wilt als hij/zij de opdracht maar binnenhaalt. Durf met uw makelaar te discussiëren. Samen komt u tot het beste resultaat en verhoogt u de kans op een snelle en succesvolle verkoop!
8. Biedt de koper vertrouwen en zekerheid.
Gelukkig hebben we de crisis op de huizenmarkt achter ons gelaten, maar de schrik zit er bij velen nog goed in. Voor de crisis was het meer regel dan uitzondering dat u eerst een nieuwe woning kocht en pas daarna zette u uw woning te koop. Het werd toch wel verkocht. Toen brak de crisis uit en vele huizenkopers bleven ook met hun huidige koopwoning zitten en zaten jarenlang met of dubbele lasten of moesten noodgedwongen hun woning met veel verlies verkopen.
Omdat wij nog zeer regelmatig aspirant-kopers tegenkomen die wel geïnteresseerd zijn in een woning en deze ook wel willen kopen zijn ze bang om met hun eigen woning te blijven zitten. Ze zetten dan eerst hun eigen woning te koop waardoor ze het risico lopen hun droomhuis te missen omdat deze dan al is verkocht tegen de tijd dat hun eigen woning is verkocht.
Het kan dus belangrijk zijn dat u de koper een stukje zekerheid en vertrouwen geeft. Denk hierbij aan de zogenaamde ‘No Risk Clausule’, waarbij de koop ontbonden kan worden indien de koper van uw woning zijn eigen woning binnen de vooraf afgesproken periode niet verkocht heeft. Uw woning blijft dan wel te koop staan en komt er een andere partij die tegen betere voorwaarden uw woning wil kopen dan heeft de eerste koper 48 uur de tijd om te beslissen of ze uw woning willen afnemen. We bouwen dus zowel voor u als verkoper als voor de koper een veiligheid in.
9. Kies de juiste makelaar.
Tja….nu een juiste makelaar kiezen. Dat kan best een lastige keuze zijn. Kiest u de makelaar met de laagste courtage, de makelaar met het meest luxe kantoor of de makelaar uit het dorp? Wij denken dat het goed is om eens wat verder te kijken dan dit. Misschien wel het allerbelangrijkste is of je een goede klik hebt met je makelaar en of jullie op dezelfde golflengte zitten. Ten slotte geeft u hem of haar het vertrouwen om het meest kostbaarste wat u bezit, in financieel opzichte dan, te gaan verkopen en voor u de beste deal te bewerkstelligen. Wij vragen altijd tijdens onze waardebepaling aan de mogelijke opdrachtgevers wat ze zelf in gedachten hebben als opbrengst voor hun woning. Uiteraard maken we altijd een berekening van de waarde en krijgen ze een objectief advies van ons, maar wij vinden het belangrijk om te horen wat de verwachtingen zijn. Het zijn namelijk uw centjes waar u waarschijnlijk hard voor heeft gewerkt. Door te vragen wat opdrachtgevers zelf verwachten scheppen wij geen onrealistische verwachtingen en de daarbij komende teleurstellingen.
Laat u ook niet verleiden door makelaars die zeggen: “Ik heb wel iemand voor uw woning” of “Ik garandeer dat ik uw woning kan verkopen”. Het is een veel gebruikte truc om er voor te zorgen dat ze uw woning in de verkoop krijgen. Komt de makelaar toch met deze grootspraak vraag dan of hij/zij dit ook contractueel vast wil leggen en mocht het niet lukken dat er dan ook voor de makelaar een financiële consequentie aan zit. Wij weten het antwoord dan wel.
Wees ook kritisch en vraag op welke wijze de makelaar denkt uw woning te gaan verkopen en welke middelen hij/zij inzet. Is het alleen een bord in de tuin en een plaatsing op Funda? Er is tegenwoordig zoveel meer zonder dat het altijd geld hoeft te kosten, sterker nog…..veel promotie kan ook zonder dat het geld kost.
Vraag ook eens naar de kleine lettertjes en wij doelen dan met name op de ‘boeteclausule’. Wilt u van uw makelaar af omdat er een verschil van inzicht is ontstaan, krijgt hij/zij uw woning niet verkocht of heeft u besloten om te blijven wonen in uw woning dan stuurt de makelaar nog even een factuur na en die kan flink oplopen. Wel lekker veilig ondernemen zo voor de makelaar. Ze verdienen bij zowel verkoop van uw woning, maar ook als ze uw woning niet verkopen. Dit klinkt raar toch en toch trappen verkopers er nog veelvuldig in.
Denkt u erover na om uw woning te verkopen? Nodig Krieger & Witte makelaars gratis en vrijblijvend uit voor een waardebepaling van uw woning.
